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万科300亿市值灰飞烟灭

2020/3/23 16:29:50   来源:互联网

从此,地产江湖里没有了大哥

  来源: 标准地产研究院

  一份年报,让300亿市值灰飞烟灭,这恐怕是万科的管理层未曾料想的。

  而一个公司引发整个行业预期和估值模型的雪崩,更是让人始料未及。

  这是某头部房企最近的走势:

  这是另一头部房企的走势:

  下跌的不只有巨头们,跟着万科一起下杀的,还有众多小弟。

  不过,这都不是最致命的。对于资本市场而言,涨跌都是一时的。

  那致命的是啥?

  是投资者预期的逆转和信仰的崩塌。

  马云说,今天很残酷,明天更残酷,但后天很美好。

  但郁亮却说:今天很差,明天很差,后天会更差。

  这就像,有一天你突然知道,你跟了多年的大哥,竟然连刀都不敢拿,而且,你们拼死为他打下了大片江山,他跟你说,这些还不够我活命。

  你是不是满嘴喷血,想死的心都有了?

  其实,地产就是那个江湖。

  只是,从此以后,这个江湖里再也没有老大了。

  01

  万科做错了什么?

  其实,单从万科自身和其代表的利益而言,万科啥都没做错。

  因为,从财务的角度而言,万科的年报堪称完美。

  不错的规模与盈利,极低的负债、庞大的现金储备等等,看上去并没啥问题。

  从这点上说,万科和万科的管理层是无比牛叉的,你再也不能苛求啥了。

  但似乎一切都错了。

  有个观察了万科10多年的朋友跟我说,万科已不是从前那个万科,万科已经没有了灵魂和信仰。

  他的理由是:

  1、财报做账方式体现了极度利己主义;

  2、一直在传递悲观情绪;

  其实,我的看法也差不多,关于万科的年报,在前一篇文章中,我跟大家分析过:

  万科各种不及预期,不管是行业排名、销售增速、利润增速、毛利率、ROE、分红率等等。

  比如净资产收益率(ROE)为22.47%,同比下滑0.77%;

  比如营业利润率为14.99%,同比下滑1.56%;

  比如销售额6308亿,增速为3.9%,远不及2018年的14.5%及今年的行业平均水平。

  反正你想得到的,想不到的,统统不及预期。

  这其中,最明显的一点是对净利润增速的处理。

  在三季报的时候,万科的净利润增速是30.43%,而年报的时候这个数字只有15.10%了。

  这其实是反逻辑和反常识的。

  看到这个,你是不是想到了各种雷,就像这几年流行的上市公司财务大洗澡,前三个季度还是大赚特赚,到了年报,居然亏了十来个亿。

  惊喜不惊喜?是不是想来一句:卧槽!

  要知道,像万科这样的公司,要想在一个季度内把一年的净利润水平拉如此低的水平,几乎是不可能的。

  再说了,万科今年利润的多少,早在一两年前已大致定了,略微懂点房地产的人都知道,现在的结转利润至少是一两年前卖的房子,跟过去一个季度没半毛钱关系。

  那么,利润哪儿去了?

  答案是藏起来了。

  这就是我们要说的第二问题,万科在调节利润。

  这个问题,雪球上有很多文章讨论,有兴趣你们可以自己去看看。

  年报显示,2019年年报中万科的营业税金及附加比去年多了100亿,同比增长42%。

  喏!就是上面这张表,一目了然。

  这个42%的是和收入增长完全不匹配。

  要知道,万科2018年的营业税金及附加只增长了17%,今年多计提了很多土地增值税,这里是个利润调节点。

  其实吧,万科这一手并不高明,略问懂点财务知识的人都看得明白。

  那万科为什么要这么做?

  这也是我第三点要说的。

  在为后市做准备。

  这几年,万科一直在向外界传递悲观的预期。

  比如郁亮说,一年半之前,也就是2018年秋天,万科秋季例会的主题是“活下去”,这在当时是处于“居安思危”的考虑,让我们保持清醒和警惕,但是没想到在今天,“活下去”变成一个特别真实的存在。

  万科总裁兼首席执行官祝九胜说:销售的减少、回款的降低,再加上防疫成本,以及为春节期间奋战在抗疫一线的5.3万名员工发放加班费,万科并非没感受现金流的寒意。总体来看,会给万科未来1~2年的结算造成远期压力。

  其实吧,万科向外界透露的这些话,一半是事实,一半是矫情。

  事实部分大家都知道,地产行业再想有昔日的暴利和荣光其实很难了。

  矫情部分大家也心知肚明。

  你万科都活不下去,那这个行业还有几个人能活?

  你万科一天净赚一个多亿,整天还叫嚷着日子不好,你让其它人怎么活,难道组织人给你捐款?

  事实上,在我们这个国度,到现在为止,还没有一个行业能比得上地产来钱快、来钱多。这个社会,还有很多人辛苦一整年,也买不起万科一平米的厕所。

  再叽歪一句,这年头,各行各业,从京城大亨,到乡野小民,有几个不难的?

  尤其是最近,受到疫情冲击的家庭和个人千千万,哪有一个不难的?你有听过他们叫苦喊累的吗?

  你有听过,在一线的医护有叫苦说难的吗?

  02

  万科真活不下去?

  说回来,作为一家多年来被投资者捧上神坛的头部房企,万科真的活不下去了吗?

  事实并非如此。

  1、万科2019年实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元。

  嗯,这种营收规模和利润体量,全国打着灯笼都找不到几家吧。

  2、万科账面拥有已售未结转资源6308亿。未结转资源差不多是结转收入的两倍,万科给自己留了不少余粮。换句直白点话说,就是万科家的米缸里的米,可以供万科啥都不干躺吃两年。

  3、截至2019年底,万科净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为33.9%,在行业中继续维持较低水平。而且,手上现余额也有超过1600亿。

  要说,万科真的很牛逼,在地产这个行业,能把负债和净负债控制在如此低的水平,也没谁了。

  而1600亿现金是啥水平呢?

  这么说吧,郁亮要是愿意,可以用这些钱买下行业内最头部的几个公司,比如某园、某大、某创,想买谁买谁。

  我翻了下,某创现在总市值1628亿,某园总市值1869亿,某大总市值1583亿。

  如果再学姚员外,放点杠杆,搞了1:2的配资,那这三家就可以统统拿下了。

  那是不是万科管理层的日子特别难过?因为他们都是职业经理人,没什么钱?

  好像也不是啊。

  年报显示,万科2018年度经济利润奖金总额为人民币17.4亿元。2020年3月17日,经第十八届董事会第二十七次会议确认,公司2019年度经济利润奖金总额为人民币 19.997亿元。

  万科的经济利润奖发给谁了?

  我查到的资料是:经济利润奖金奖励对象包括在公司全职工作的董事、监事,集团管理人员,以及集团业务骨干和突出贡献人员。

  哦,对了,与各种数据低于预期不同的是,这个还是超预期的,增幅接近20个点。

  03

  万科已不是曾经那个万科

  三年前的6月21日,万科董事会换届方案揭开面纱。

  看似主动让贤的局面之下,与王石有较多交集的东星集团实际控制人、湖北前首富兰世立向媒体透露称王石的退出可能出于无奈。

  “因为最近几年,我与王石在一起的时候,他都在规划万科的未来、万科的国际化,没有任何要退出的想法!”

  不管背后有多少无奈,王石最终还是隐退了。

  从此,万科开始进入郁亮时代。

  有人说,郁亮终于翻过了那座山。

  至于山是啥,懂的人自然会懂。

  王石的离开对万科有影响吗?似乎没有,至少在财务表现上如此。体现在财报上,万科是一如既往的优秀。

  但慢慢的,很多人发现,王石的离开,似乎带走了万科的精神和灵魂。

  要说万科的精神和灵魂是什么?

  这玩意挺虚的,一两句说不清楚。

  但熟悉万科的人,应该会知道,曾经,万科是房地产行业的精神高地。当时,业内流传着这么一句话;文科万科、理科金地、工科中海。说的就是万科在行业内的独特气质和领导能力;

  当时的万科很迷人,有人情、有人味。

  比如万科36周年的时候,万科在杭州的经典项目良渚文化村21周年了。

  但这以后,万科再也没有那么好的作品,一座村庄的过去与未来,就这么成为了孤案。

  这么好的教科书般的项目,都成为了过去。

  2004年的时候,万科还有一个叫做“十七英里”的项目,他们的广告语叫做:我能与世界保持的距离。

  他们甚至还在广州的城中村做了一个项目,当时是2008,上一次股灾的时候,“万科将大规模建低收入群体住房”,这家公司明亮,有公益心,有大爱。

  甚至那些年纷纷扰扰的捐款,王石都被公众选择性遗忘了。他们有太多的好, 足以让公众觉得这家公司的不一般,我们认识每一个万科出来的人都说,这家公司的文化与其他地产公司有很大区别。

  但是呢,现在这些似乎都丢了。

  让建筑赞美生命的slogan,怎么就变成了,“我要活下去”呢?

  有人说,昨天的优等生,咋就变成了今天这个模样。这几天资本市场的大幅跳水,投资者的气急败坏,多半是因为,他们没有了大佬的样子,他们没有了第一名的担当,他们与过去,泯然俩人。


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